主要技术经济指标
规划总建筑面积：201127.05m²
容积率：8.442  建筑密度：49.78 %
绿化率：15.00%
地上建筑面积：166438.17m²
地下建筑面积：34688.88m²
机动车位：781个（地下705个、地面76个）
尾盘情况
  依据现有售价，项目尚有约18亿元产值未售。
问题检讨——
问题一、大鼎世纪广场项目是一个操作难度极高的项目
  从已经呈现的产品现状推导项目土地属性，这是一个商用土地属性全商业形态建筑的项目；从接近8.5的容积率以及差不多50%的建筑密度控规指标上分析推断，这是一个高地价项目；仅凭项目用地属性、容积率、建筑密度指标结合地块规模即可初判：这是一个极高规划难度、极高设计难度、极高开发难度、极高运作难度的项目！
  一般情形下，面对这样的地块，不是特别全面精通商业地产项目规划、设计、推广、销售、招商、运营等各个环节的公司，几乎碰都不敢碰！因此，敢拿下这样地块的企业必须具备两个条件：一是资金实力（或融资能力）较为雄厚；二是商业地产的开发运作水平非常高超。二者缺一不可。但现实结果表明，大鼎世纪广场前期团队的专业水平和运作能力并不足以应对这样高难度的项目。那么，稍微合理的推断或许是开发商当初拿地时太过急于进入成都市场！
问题二、开发商对项目前期问题的严重程度没有引起足够重视
  搜索查阅相关资料得知，开发商从事文旅地产多年，商业地产项目的开发也并非从本项目才开始。但是，通过我们对本项目的实地考察及项目基本介绍资料的简单分析发现，开发商当初似乎并没意识到该项目问题的严重性。或者，更为准确地说，是因为开发商当初担纲本项目开发的团队在商业地产开发运作的专业水平和综合技能等方面尚未达到认知本项目问题严重性的高度、深度和广度。
  从CAD图纸及项目呈现状况实地查看，我们发现大鼎世纪广场项目的前期规划设计并没有专业的商业地产公司进行指导（如果有，选择的公司也很不专业）。因此，在本项目的前期市调、定位、策划、规划、设计等方面几乎找不到值得欣赏的痕迹。也因为这一问题，项目在后来的规划设计、宣传推广、招商销售以及目前的运营管理（物业管理）等方面才会接连不断地出现诸多偏离预期的状况。
问题三、商业地产开发项目一旦实施平庸的规划布局方案未来必将状况不断
  大鼎世纪广场的问题首先从规划引起：项目规划并未针对地块价值及实地状况进行最佳总平规划布局，从而，导致项目大格局出现问题——既没有在整个建筑群落高、矮、大、小、多、少的取舍方面看到巧妙的规划构思，也没有在底层商业的进、退、里、外、上、下之间感受到本项目合理的布局，更没有将项目内外广场与区位、与周边、与道路；与裙楼、与高层；与业态、与招商、与销售之间相互关联的广泛关系作出最有利于后期业态布局、招商落地、销售运营的创意结构…等，仅从规划方面出现的这些问题就足以判断，设计单位基本不懂商业。
  因为项目规划的大格局发生问题，演绎了整体建筑结构不利于裙楼商业的错误方向和错误结果，造成了项目底层商铺价值的重大浪费；项目裙楼商业单一产权面积过大、销售门槛较高、销售去化不利的现实；尤其更为严重的是，因为大格局偏差、结构取舍失衡，导致项目裙楼的内外商业动线严重扭曲；加之商业外装外行等一连串问题的叠加，发生了商业地产规划设计中最为低级的错误：多数商铺不仅位置不当，无昭示性店招位设置，更出现不少的冷铺、死铺，且黑屋子现象严重......等等。
问题四、 不仅仅是规划，项目设计方面出现的诸多错误更加严重且非常低级
  比如：只照顾公共空间，不注重铺型设计；消防步梯位置不合理浪费商业过道；商业通道不合理挤占商铺位置；因地块小、容积率高、建筑密度大，设计水平不足以合理解决日照问题就人为设置内广场；而内广场的人为设置又没有照顾到项目销售价值最高的裙楼商业产品；无端地将商业首层拉高至6.6米（都不知道是怎么过规的？不但浪费裙楼商业层高、制约主体建筑层数，还毫无理由地拉高了裙楼商业的销售定价）；既做裙楼商铺全面销售的单间设计又做大卖场扶梯+直梯的豪奢配置；既想用直升电梯拉动裙楼商业人流弥补动线较差人流不足的缺陷，又只配置仅可容纳5-6人的低档次客梯……这些问题直接导致了建安成本的增加、公摊面积的增大、适用面积的减少、定价基准的高企、运营成本的加大、物业品质的参差等等。
  此外，项目设计在商业立面、临街布局、设施布点、户型结构、柱网结构、风口设置、沟渠处理，以及后来的景观设计和公区甲装等等方面均存在诸多问题。我们以为，大鼎世纪广场项目的规划设计仅仅只是按照控规指标进行建筑的堆砌罢了。我们很是纳闷：这么多的问题开发商当初就没有一个人能看出来吗？
问题五、项目主体创新偏差、附加产品价值不高是项目营销停滞不前的关键
  大鼎世纪广场总体定位为地铁口上的高端绿色城市综合体，项目物业形态由五星级酒店、超5A甲级写字楼，高端商业中心，国际公馆（CEO公馆）构成。从整体上说，总体定位和产品结构没有太大问题。问题在于，这样的产品在成都市场的客观定价至少应该比开发商的现行售价低20-30%；或许开发商也明白这个道理，但又苦于地价过高，因此才有了项目恒温、绿色、环保、健康、节能、无粱的创意，意图藉此提升项目产品附加值。
  但是，在推广实施过程中开发商并未就高端绿色城市综合体在指标方面给予具体的恒定和释义，比如空气净化指标值？负氧离子数？健康维系值？抗癌指标值？生命延长度......等等？如果没有权威机构认定这些具体的数据指标转化为营销卖点，那么，客观上就只能给市场留下仅仅是垂直种草的噱头、VAV空调系统方便节能和地源热泵恒温、恒氧、恒湿，而这些东西如果与实实在在的规划创新、设计创新、产品创新、动线合理、空间舒适、公摊不大、定价合理去进行比较，相信绝大多数客户会选择后者。更何况恒温、绿色、环保、健康、节能对于常年山清水秀、处处4A5A级景区、百年难遇一场大雪、既不缺水又不少电的成都来说并不具有太大的市场吸引力。
问题六、关键指标制定时的严重误判对项目所有产品的营销均造成极大不利后果
  大鼎世纪广场在规划设计方面存在的诸多瑕疵本来就已经让市场严重怀疑项目的功用和内涵，而车流动线的局促、转弯半径的狭窄、车位配比的严重不足对项目所有产品的销售均构成了极端不利的影响。
  本项目车位与地面建筑面积百平米配比数不到0.5，这是一个投资者、经营者、消费者均不认同的数据指标，这样的车位配比竟然连一般住宅小区都不如。任你口岸再好、位置再佳、外表如何光鲜亮丽，但项目关键指标“车位配置” 的严重不足，使得产品其他方面的靓丽全部失色。
  本项目国家规定车位配比应该是100:0.8；如果遵照项目定位、区域交通、产品售价，兼顾裙楼商业未来的繁华需求，本项目最低车位配比至少为100:1.0；而合理车位比应该是100:1.2；城市核心商圈最佳车位比应做到100:1.5。换句话说：本项目的规定车位配置为1350个，最低车位数是1600个，合理车位数是2000个，最佳车位配比数是2500个，而非目前的781个。单此一项，项目全面滞销实在不足为奇（当然，车位如此配置不仅意味着开挖面积加大、地下建筑加层（或增添机械车库）、项目造价上升，更意味着整个项目的投入产出比如果要算得过账，不但规划设计更具挑战，且附加值创新必须更有吸引力）。
问题七、 “外行策划+不专业的推广”是项目前期销售停滞不前的根本原因   简单解剖开发商项目的早期形象推广：一幅建筑立面垂直种草的画面全城皆知。但是，这对夏天不热冬天不冷的成都来说有多大吸引？这对项目未来的招商、销售和运营有多大实质性的帮助？假设当初由浦望担纲本项目的营销，前期的形象推广一定会推“大鼎集团” 的实力和开发运作水平为主线，让人们对企业、对产品充满信心、满怀期待；在蓄水期拉高产品价值超过准备实施价格至少30%以上，在实施期调低销售价格至开盘时的水平，一炮打响——当然，首要前提必须是由浦望做项目前期的概规设计！
问题八、前期运作严重忽略了商业地产关键销售期的最佳表现及应有作为
  一般来说，商业地产项目的最佳销售机遇期分为两大阶段：一是项目正负零档期（预售前的蓄水）；二是项目成功运作以后（商业支撑销售）。
  商业地产开发项目正负零档期的销售支撑取决于对项目整体成功运作的包装和未来繁华愿景的描述，这需要相当水准的商业营策公司的专业策划；而成功运作以后的销售支撑则来自于项目培育周期、培育过程和团队水平在运营实践中的进度表现。前者是按照商业地产项目的成功运作规律去讲故事给市场听，好不好销售在于故事能不能打动市场；后者则是对开发商资金实力、运作实力和落地能力的全面检验。就难易程度而言，后者比前者明显更难（万达式的前置招商、定单建造除外）。
  无论酒店、公寓、写字楼或商铺，能不能卖取决于能不能租，好不好卖取决于好不好租；如果投资，则非常看重产品在时间和空间方面的增值表现。因此，“是否适合经营”和“投资是否增值”是衡量商业产品销售能否实现最为关键的考量指标。有一欠缺，销售便会困难；若两方面都存在问题，销售只是空谈！
问题九、本项目长期以来均未能给市场塑造具有商业运作过硬能力的感知
  从我们的观察发现，大鼎世纪广场项目的基本结构以前为开发公司+营销公司+物管公司；现在，开发公司把营销公司的职能整合后只剩下开发公司+物管公司。如此体量的纯商业地产项目（完全不同于一般的住宅底商项目）商业运营管理的重要职能一直是短板，想要达成销售绝无可能。没有专业的招商团队，项目业态布局至少不太专业；没有成熟的招商团队，商业呈现以后需要的成功招商以支撑销售的功能一定是缺失的；没有相匹配的运营管理团队，既管不好也不知商业运管的门道； 如果商业运管模式仅是停留在物业租售的层面，较长的免租期、较低的租金收益、较长的培育周期没有整体运营的模式去化解难题，租售之间的价差让投资回报遥遥无期的现状又怎么能支撑销售？没有商业地产的策划职能，不懂招商、销售、运营之间结构关系和工作模式的营销策划，拿什么去向市场表现和传递项目未来是怎么运作成功的呢？
  已经呈现的商业地产项目如果不能突破销售瓶颈，商业运营能力就显得至关重要。就本项目而言，商铺与写字楼、公寓之间的关系相生相融、一荣俱荣、一损俱损，如果营策不能串联、招商不能落地、运管不懂商业，无论项目商铺、写字楼还是公寓，事实上，长期空置的结果将会连带项目物业管理的品质也无法得到保障和支撑。
  七年后的今天，几乎仍停留在概念性的推广上。诉求偏差的延续和自弹自唱，越来越加速丧失市场和自身的双重信心。项目虽位居“新南天地”，却呈现出被边缘化的特征。

项目四周自设阻障，人车动线人为阻隔，犯了商业运营管理的大忌。

外立面未设店招位、LED屏被树荫遮档、河渠与绿化带阻栏动线等等.凡此，氛围冷清、商气难聚。

地下室部分墙、梁、柱等雨水渗漏斑驳污渍，建渣露放，使五星、超甲的品质减分不少！

2号楼内侧狭窄不洁，警示提示用普通纸张贴；裙楼商业电梯仅容6人，而铭牌标示载客13人！

  此外，在我们简单查看项目现状的过程中发现目前项目太多违背商业规律的运营管理方式正在发生因尚未与团队接触核实，故不再一 一列举！

  七年时间已经过去，本区域也早已从之前的城市副中心、“新南天地”跃升为1578平方公里的“天府新区”最具活力的核心商业区。伴随着地铁一号线开通运行、换乘中心建成投用、火车南站的新扩建、欧尚持续红火加盖顶层停车场、凯丹（GTC）在市场历练中渐次步入良性商业运营、苏宁矫枉过正的转型“城市奥特莱斯”、宜家和迪卡侬的气定神闲木秀于林、富森美三盘联动的强势呼应、凯德战略布局的崭新亮相、国美旗舰入列的跻身其间等等， 开发商项目所在的“新南天地”版块已经成为海内外商业巨头竞相集聚的“竞技场”。经过近十年的持续打造，“新南天地”天仁路区域沿线已塑造成现代时尚、卖场林立、聚合共生的繁荣商业景象，其后续的发展力将愈加彰显区域的国际风范。大鼎世纪广场身处其中，却似被“时间冻结”，长年举步维艰。勿庸违言，因为七年来没能扮演好应有的角色，本项目在业界的声誉每况愈下，早已呈现出边缘化特征，要想盘活确非易事。

浦望观点
  1、商业地产项目（特别是城市综合体）的成功开发运作是市调定位、规划设计、宣传推广、招商运营、物管品质等各个环节全面成功的集中展现，没有这些要素的环环相扣，就不可能有项目销售的全面成功；否则，项目开发的最终结果可能剩下一堆难以变现的资产而越来越缺失现金流——这种现金流的缺失在最为严重的时候甚至会转化为套在企业脖子上的绞索；
  2、本项目之所以七年来举步维艰，在运作思路、指导方针、重视程度、项目认知、团队认知、运作认知、产品认知、推广认知、营销认知、招商认知、销售认知、运营认知、物管认知、市场认知等方面均存在诸多问题 ，这些问题一天得不到系统、有效、彻底地解决，项目就一直只能看天吃饭！
  3、如何聚拢市场焦点，重新让大鼎世纪广场进入市场，不是简单的推广、包装和一般的工程改造、清水装修等方法所能解决的问题；项目之所以销售遇阻，最大的问题在于忽略了商业地产开发必须遵循的客观规律，用住宅地产的简单认知去开发、运作城市综合体是本项目滞销的根源。项目前期规划设计问题、产品研发问题、招商政策不切实际问题、团队执行落地不力问题、运营管理职能缺失问题、推广内涵及调性问题、项目维护及物管品质问题......等等，都从不同角度和不同的层面给项目销售造成了极大的伤害。
  4、排除销售途径，“商业地产+金融资本”的运作模式虽然也是项目的未来出路之一，但其属性既有资本转换的宽容度，更须在固定资产增值上下功夫。只有持有的物业保值增值形成优质的资本平台，才能产生市值倍增效应。这种目标价值最大化的追求必须以项目的商业存活及繁荣为前提，舍此，无异于缘木求鱼。

  5、解决以上问题，必须从体制入手，开发商首先要从集团高层解决认知问题。基于商业地产开发运作的专业性、系统性、全面性、复杂性，任何直线思维、头痛医头、脚痛医脚的方式都无济于彻底解决商业地产开发运作过程中出现的任何问题；
   6、专业的事情必须用专业的团队去干——专业的团队干专业的事情必须要付出与专业水平、复合技能相匹配的工作报酬；且七年之疼，付出的代价将更加数倍于当初——若无这样的认识，神仙也无能为力；
   7、必须从规划设计着手，尽可能在小幅调整的范畴内去解决项目的人流、车流动线问题。加强项目软硬件优化整改，特别加强功能性设施的配置和调校，使之与品质定位相匹配；
   8、要想真正做好大鼎世纪广场，必须从项目商业出发，在商业定位、业态布局、招商落地、运营管理、物管品质等方面去着手去解决投资层面、经营层面和消费层面切实关注的诸多实际问题， 提升项目商业内涵，扩展项目商业外延；在裙楼商业的运作上需要用培育的心态做大联商模式，用必胜的信心做强自营模式，把项目的商业根基在特色和创新的基础上做牢坐实； 公寓、写字楼的销售必须立足于裙楼商业的繁华进行销售手段、方法、模式的创新；必须在项目推广、招商、运营、物管支撑方面给出好政策、下大力气，优化管理、强化服务、强练内功，体系化联动。