以浦望多年商业地产实际开发、运营管理经验总结认为，商业地产的成功开发至少离不开以下几方面：

     1、认知项目属性

     房地产开发按性质其属性大致分为住宅地产、工业地产、旅游地产、文化地产、商业地产(社区商业、购物中心、城市综合体、豪布斯卡、专业市场、产业地产) 、复合地产等大类。对这些类别的认知可以帮助我们在在产业发展方向上解决根本问题。知道项目属性后，要快速抓住项目的基本特征以及他们的特殊属性，比如工业地产——目前中国有很多地方政府在国家严格控制商住开发土地用地指标的情形下，偷梁换柱地将工业地产商业化运作，单政策红线却不敢触碰,这就导致了很多工业地产项目明明做的是城市综合体，但其项目依然是工业用地属性，产权依然是工业用地产权，这类项目的特殊属性是只能卖法人不能卖自然人、最低销售面积不能低于300平米、商业经营不能注册等。

      2、坚持正确的开发理念

      商业地产开发项目究竟怎么做?需要专业的机构、专业的人士去做专业的市场调研和定位分析;项目兼容多少豪布斯卡、城市综合体、旅游地产、文化地产、社区商业和购物中心的成分?需要专业的机构、专业的人士在扎实的市场调研和准确的项目定位基础上去做业态(业种)研判;这些业态、业种之间的关系如何?占比多少?需要专业的机构、专业的人士去做专业的比对分析;这些业态(业种)如何支撑项目开发成功?相互间什么关系?需要专业的机构、专业的人士依据过往大量成功案例和实战经验去深入探讨;他们怎么布局、摆在哪里、放在哪层、什么位置、多大面积?需要懂得商业、拿过土地、做过开发且精通设计的专业公司、专业人士去做设计要求和设计指导;项目未来如何推广?怎么招商?怎么销售?怎么营运?需要在商业地产的开发策略、手段、方法等方面具备坚实的功底。

     3、遵循商业地产开发规律，避免错误做法走弯路

     1)、商业地产开发规律是建立在市场需求的基础上，以客户需要和市场匹配为中心，配置资源、组织生产，实现利润，创造财富。围绕这一规律，首先需要做好详实的市场调研。调查不够不决策，条件不备不行动，充分的市场调研是项目准确规划定位的基础，只有定位准确才能为市场客户接受，才能顺利完成招商、销售，为商业运营的成功和繁荣打下基础，所以，遵循开发规律事半功倍。

     2)、不懂商业地产开发规律，在实际开发过程中，最容易发生的偏差是一开始就做规划设计。由于设计院对市场和产品并不深入了解，更不懂商业，只按甲方要求、凭借经验和理解进行设计，产品必然出现偏差，导致项目招商、销售、运营困难。等意识到问题重大再来补救，资金已浪费、信心已消磨、时间已失去、机会或不再，损失已形成，有的甚至无法挽救。笔者认为，正确的商业地产开发步骤至少应该包含：价值评判、市场调研、项目定位、产品研究、规划设计、项目推广、项目招商、项目销售、运营管理、物业管理等十大环节并依序展开。

     3)、懂得商业地产的开发规律只是一方面，能不能按照这个规律去做又是另外一个方面，做好就更加不易。有很多开发企业不是因为不懂商业地产开发规律，而是因为仅仅知道商业地产开发规律，但无法在工作过程中去时时、处处、件件事情都自觉地按照此规律去做，因此，项目开发不成功也就不足为奇了;就算是懂、也在工作过程中时时、处处、件件事情都自觉地按照此规律去做，但是团队专业不行、能力不够、责任心不强等等也难成功。

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